Quem não registra não é dono: a frase que todo comprador de imóvel deveria conhecer

 

Existe uma cena que se repete todos os dias, inclusive em nossa cidade. Alguém compra uma casa, paga o combinado, pega as chaves, muda a família para lá e passa a se apresentar, com toda naturalidade, como o dono do imóvel. Anos depois, na hora de vender, financiar ou deixar o bem para os filhos, vem a descoberta desagradável: aos olhos da lei, aquela pessoa nunca chegou a ser proprietária.

Parece exagero, mas não é. No Brasil, a propriedade de um imóvel não se transfere com a assinatura da escritura ou do contrato, nem com o pagamento, nem com a mudança para o local. Ela se transfere com um ato específico: o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis. É o que diz o Código Civil, e a regra é direta — enquanto a compra não é registrada, quem vendeu continua sendo, para a lei, o dono do imóvel. O comprador tem um direito, sim, mas ainda não tem a propriedade. Ela mora na matrícula, e não no contrato guardado na gaveta.

Aqui vale desfazer duas confusões comuns. A primeira: escritura não é registro. A escritura pública é lavrada no cartório de notas e é apenas o título — o documento que comprova o negócio. O registro é outro ato, feito no cartório de registro de imóveis, e é ele que efetivamente transfere a propriedade. Ter a escritura e não registrar é ter meio caminho andado. A segunda: o carnê de IPTU no seu nome não prova nada quanto à propriedade. A Prefeitura cadastra quem ocupa o imóvel para fins de imposto; isso não tem relação com quem é o dono no registro.

E por que isso importa tanto? Porque as consequências de não registrar são pesadas e quase sempre invisíveis até ser tarde. Enquanto o imóvel permanece no nome do vendedor, ele pode, de má-fé, vender o mesmo bem a outra pessoa — e quem registrar primeiro leva. Uma dívida do vendedor pode alcançar o imóvel, que responde por ela como se ainda fosse dele. Se o vendedor falecer, o bem pode entrar no inventário da família dele, e o comprador vira apenas mais um interessado em uma disputa que sequer deveria existir.

A boa notícia é que quase todas essas situações têm solução — e, na maioria dos casos, diretamente no cartório, sem necessidade de processo judicial. O primeiro passo é sempre o mesmo, e é simples: peça a matrícula atualizada do imóvel e confira de quem ele está no nome. Se o nome que está lá não é o seu, o imóvel ainda não é seu — e quanto antes isso for resolvido, menor o risco e o custo.

Registrar não é burocracia. É o que transforma “eu comprei” em “isto é meu”.

Rodrigo Arantes de Souza

Advogado imobiliária

OAB/SP 343.886